Alles was Sie über Grundbücher wissen sollten

Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte (z.B. Erbbaurecht) sind ein abgegrenzter Teil der Erdoberfläche (§ 905 BGB) und werden im Grundbuch registriert. Das Grundbuch wird vom Grundbuchamt geführt. Grundbuchamt ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück gelegen ist. Sämtliche Grundstücke unterliegen dem Grundbuchzwang, d.h. sie müssen im Grundbuch eingetragen werden.
Jeder, der ein berechtigtes Interesse darlegen kann, darf in das betreffende Grundbuch Einsicht nehmen (z. B. Käufer). Notare sind von der Darlegung eines berechtigten Interesses befreit.
Die zum Grundbuch eingereichten Urkunden und Verfügungen des Grundbuchamtes werden in Grundbuchakten zusammengefasst; für jedes selbständige Grundstück wird ein gesondertes Grundbuchblatt angelegt. Es erhält eine laufende Nummer und wird mit anderen Grundbuchblättern des gleichen Bezirks in einem Band zusammengefasst.

Die Grundbuchblätter werden nach einheitlichem Muster geführt und sind wie folgt gegliedert:

Abteilungen:

• Aufschrift
• Bestandsverzeichnis
• I. Abteilung: Eigentümer
• II. Abteilung: Beschränkungen und Belastungen des Grundstücks
  - Persönliche Dienstbarkeiten -
• III. Abteilung: Grundpfandrechte
  - Hypothek - Grundschuld - Rentenschuld

Die Aufschrift

Die Aufschrift, auch Deckblatt genannt, enthält die Angabe des Amtsgerichts, des Grundbuchbezirks und der Nummer des Blattes eventuell auch noch den Schließungsvermerk und den Umschreibungsvermerk. Bei Erbbaurechten wird unter dem Vermerk über das Blatt in Klammern das Wort "Erbbaugrundbuch" und bei Wohnungseigentum das Wort "Wohnungsgrundbuch" oder "Teileigentumsgrundbuch" oder "Wohnungserbbaugrundbuch" gesetzt.

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Bestandsverzeichnis

Im Bestandsverzeichnis werden Grundstücke aufgeführt. Dieses sind vom Kataster vorgeschriebene Angaben.

Das Kataster ist ein amtliches Verzeichnis, in dem die Grundstücke unter Nummern aufgeführt sind.
Die Karten des Katasteramtes sind nach Gemarkungen eingeteilt. Die Gemarkung wird in einzelne, fortlaufend nummerierte Flure untergliedert; für jede Flur wird deshalb eine Flurkarte erstellt.
Die in der Flurkarte unter einer besonderen Nummer geführten Grundstücke werden "Flurstück" oder "Parzelle" genannt.

In das Bestandsverzeichnis können mit dem Grundstück verbundene Rechte / Grunddienstbarkeiten z.B. Wegerechte oder Kanalleitungsrechte vermerkt werden. Weiterhin enthält das Bestandsverzeichnis die Spalten "Bestand", "Zuschreibungen" und "Abschreibungen". In der Spalte "Bestand" ist eingetragen, von welchem Grundbuch das Grundstück übernommen wurde, ob es durch Teilung oder Verbindung - Bestandteilszuschreibung oder Vereinigung entstanden ist, und in der Spalte "Abschreibungen" wird die Übertragung des Grundstücks oder eines Teiles des Grundstückes in ein anderes Grundbuchblatt eingetragen.

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Abteilung I

In dieser Abteilung wird der Eigentümer und die Grundlage seiner Eintragung vermerkt. Grundlage der Eintragung können z. B. Auflassung, Erbfolge, oder Zuschlagsbeschluss im Versteigerungsverfahren sein.

(Auflassung ist die Einigung zwischen Verkäufer und Käufer über den Übergang des Eigentums. Aufgrund der Eintragung der Auflassung kann nachvollzogen werden, wann ein Eigentumswechsel stattgefunden hat.)

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Abteilung II

In Abteilung II werden Lasten und Beschränkungen des Grundstücks vermerkt, mit Ausnahme der Grundpfandrechte, die in Abt. III eingetragen werden.

Dieses können zum Beispiel

• Lasten
• Grunddienstbarkeiten §§ 1018 ff. BGB (Dienstbarkeiten, Grunddienstbarkeiten, p.b. Dienstbarkeiten)
• Dauerwohn- und Dauernutzungsrecht
• Reallasten
• Nießbrauch
• Vorkaufsrechte
  Auflassungsvormerkung
  Erbbaurecht
• Beschränkungen
• Nacherbenvermerk
• Testamentsvollstrecker-Vermerk
• Zwangsversteigerungs- und Zwangsverwaltungsvermerk
• Insolvenzvermerk
• Sanierungs- und Umlegungsvermerk
• Verwaltungs- und Benutzungsregelungen bei Miteigentum

sein.

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Abteilung III

Diese Abteilung dient der Aufnahme von Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden einschließlich der sich auf diese Rechte beziehenden Vormerkungen, Widersprüche und Veränderungen.

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