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Wann: 27.12. - 28.12.2017 
Wo: Berlin

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Datenbank Wohnungsunternehmen

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Bei der Entscheidung über die zu nutzende Finanzierungsform ist es von Vorteil, Kenntnis über die verschiedenen Finanzierungsinstrumente zu haben. 

 

Kurzfristige Bankkredite

Als kurzfristig bezeichnet man Bankkredite mit einer Laufzeit von unter einem Jahr. Sie dienen üblicherweise der Sicherung der Liquidität im täglichen Geschäftsablauf, werden aber auch zur Überbrückung von Hochzinsphasen oder als Zwischenfinanzierung vor einem längerfristigen Kredit genutzt.

1. Kontokorrentkredit

Der wichtigste kurzfristige Kredit, den Banken vergeben, ist der Kontokorrentkredit. Es handelt sich dabei um einen Kredit, der vom Kreditnehmer bis zu einem vertraglich festgelegten Maximalbetrag in Anspruch genommen werden darf. Der Kontokorrentkredit wird üblicherweise für längstens 1 Jahr von der Bank eingeräumt und zum Stichtag jeweils verlängert.

Der Vorteil des Kontokorrentkredits liegt in seiner Flexibilität. Ein Unternehmen kann die Inanspruchnahme des Kreditbetrages ganz seinem jeweiligen Kreditbedarf anpassen und kurzfristig auftretenden Zahlungsverpflichtungen im Rahmen seines Kreditlimits sofort und ohne Verhandlungen mit der Bank nachkommen. Ein weiterer Vorteil des Kontokorrentkredits liegt darin, dass in der Regel bei ausreichender Bonität keine zusätzlichen Sicherheiten wie z. B. Abtretung von Bankguthaben oder Eintragung von Grundpfandrechten verlangt werden (Blankokredit).

2. Kreditlinie

Die Kreditlinie ist eine auf die Wohnungswirtschaft zugeschnittene Sonderform des Kontokorrentkredites. Sie hat als Finanzierungsmittel neben der klassischen langfristigen Festzinsfinanzierung eine entscheidende Bedeutung für die Unternehmensfinanzierung. Charakteristisch für diese Finanzierungsform sind die variablen Laufzeiten von kurzfristig (täglich) bis langfristig (über 4 Jahre) sowie die zumeist variable Zinsvereinbarung.

  • Klassischer Kontokorrent-Kredit auf Basis eines von der Bank kalkulierten Zinses b. a. w.,
  • Festzins überwiegend in vereinbarten Mindesttranchen auf Basis des Euribor sowie
  • Avalkredit überwiegend in vereinbarten Mindesttranchen auf Basis einer vereinbarten Avalprovision.

Aufgrund der vielseitigen Möglichkeiten der Inanspruchnahme der Kreditlinie ergeben sich verschiedene Anwendungsbereiche, z. B.

  • Die laufende Liquiditätssteuerung , z. B. zum Ausgleich von Liquiditätsengpässen infolge von Investitionstätigkeit wie Modernisierung und Neubau.
  • Im Bauträgergeschäft als Bürgschaft i. S. d. Makler- und Bauträgerverordnung.
  • Als Zwischenfinanzierung, z. B. von auslaufenden Darlehen aus der Zinsbindungsfrist oder Kauf von Objekten bis zur Entscheidung der langfristigen Finanzierungsform.
  • Als variable Finanzierungsform für einen begrenzten Betrag des Gesamtdarlehensportfolios, z. B. auf Basis des Euribors.

3. Avalkredit

Ein Avalkredit ist die Übernahme einer Bürgschaft oder einer Garantie durch ein Kreditinstitut für und im Auftrag eines Kunden gegenüber Dritten. Die Bank stellt wie bei einem Akzeptkredit kein Geld, sondern nur einen Namen zur Verfügung (Kreditleihe). Avalkredite bewirken also keine Zahlungen. Daher muss der Kreditnehmer auch weder Zinsen noch Kreditraten zahlen. Die Bank berechnet lediglich eine Provision, deren  Sätze sich nach Risiko und Laufzeit richten.

Der Avalkredit kann im Rahmen seiner Zweckbestimmung auch bei Wohnungsunternehmen zum Einsatz kommen. Dies kann u. a. auch im Rahmen von Inanspruchnahmemöglichkeiten einer Kreditlinie geschehen. Einsatzgebiete des Avalkredits bei Wohnungsunternehmen sind der Erwerb von Objekten und Grundstücken (als Zahlungsgarantie) oder beim Bauträgergeschäft (als Bürgschaft nach MaBV). Bei Modernisierungsmaßnahmen kann auch eine Zahlungsgarantie des Wohnungsunternehmens dem Auftragnehmer (z. B. Bauunternehmen) dienlich sein, seine Vorleistungen bei seiner Hausbank vorfinanzieren zu lassen. Diese Vorgehensweise könnte sich auch kostenreduzierend für das Wohnungsunternehmen auf die Vertragsgestaltung auswirken.

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Langfristige Bankkredite

1. Hypothekarkredit (Kapitalmarktdarlehen)

Unter den verschiedenen Kreditarten stellt das so genannte Kapitalmarktdarlehen oder richtigerweise der Hypothekarkredit einen wesentlichen Bestandteil der Unternehmensfinanzierung von Wohnungsunternehmen dar. Als Finanzierungsobjekt für einen Hypothekarkredit eignen sich alle Arten von Wohn- und Gewerbeimmobilien. Der Hypothekarkredit gilt vom Grundsatz als Objektkredit, d. h. die persönliche Bonität des Kreditnehmers rückt hinter die dingliche Sicherstellung. Der während der Finanzierungsdauer zu leistende Kapitaldienst soll dabei aus den bei ordnungemäßer Bewirtschaftung der Immobilie anfallende Erträgen (Ertragswert) gedeckt werden können bzw. soll eine Kreditrückführung durch den Verkauf der Immobilie (Sachwert) möglich sein.

Die Sicherheitenstellung des Hypothekarkredites erfolgt durch die Eintragung eines Grundpfandrechtes zu Lasten des Pfandobjektes Immobilie im Grundbuch. Die wirtschaftliche Bedeutung von Hypotheken und Grundschulden liegt in der Sicherung des Kredites durch ein Grundstück. So wird die dingliche Sicherheit Hypothek definiert als die Belastung eines Grundstückes in der Weise, dass an denjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, eine bestimmte Geldsumme zur Befriedigung einer ihm zustehenden Forderung aus dem Grundstück zu zahlen ist (Akzessorität). Die wegen ihrer hohen Flexibilität bei der Besicherung von Hypothekarkrediten bevorzugte Grundschuld unterscheidet sich von der im Kern wesensgleichen Hypothek u. a. dadurch, dass diese nicht an das Bestehen einer schuldrechtlichen Forderung gebunden ist (Abstraktheit der Grundschuld). Die Besicherung kann erstrangig oder nachrangig erfolgen. Realkredite und Versicherungsdarlehen können nur bis zu einem Beleihungswert von 60 Prozent ausgelegt und besichert werden. Bauspardarlehen werden i. d. R. nachrangig bis 80 Prozent Beleihungswert besichert.

Darlehen lassen sich zum einen hinsichtlich der Zinsgestaltung in Festzins- oder zinsvariable Darlehen und zum anderen hinsichtlich des Rückzahlungsmodus in Annuitäten-, Tilgungs- oder endfällige Darlehen unterteilt.

      

a. Festzins- und zinsvariable Darlehen

Festzinsdarlehen sehen die  Festschreibung der Zinsen über einen bestimmten Zeitraum vor. Während es früher üblich war, den Zinssatz über die gesamte Laufzeit des Darlehens festzuschreiben, erfolgt eine solche Festschreibung heute i. d. R. nur für 5 oder 10 Jahre, wobei längerfristige Zinsbindungen wie z. B. 15 oder 20 Jahre bei einigen Kreditinstituten ebenfalls angeboten werden. Nach Ablauf dieser Zeit muss mit der Bank oder Sparkasse neu über den Zinssatz verhandelt werden. Man nennt dies daher auch Abschnittsfinanzierung.

Bei zinsvariablen Darlehen werden die Zinssätze laufend an die Zinsentwicklung des Geldmarktes angepasst, d.  h. hier besteht für den Darlehensnehmer ein permanentes Zinsänderungsrisiko. Zinsvariable Darlehen werden daher meist nur in Zeiten hoher Zinsen bzw. sich abzeichnender Zinssenkungen vereinbart, um dann bei sinkenden Zinsen auf ein Festzinsdarlehen umsteigen zu können.

      

b. Forward-Darlehen

Auf Grund des niedrigen Zinsniveaus wurde im Jahr 1996 von der Dr. Klein & Co. AG für die Finanzierung von kommunalen und gemeinnützigen Wohnungsunternehmen das Produkt Forward-Darlehen entwickelt. Hierbei handelt es sich um einen Kredit, der bereits vor Ablauf der regulären Zinsfestschreibung eines Darlehens aufgenommen wird, um dieses dann abzulösen. Die Laufzeit des Forward-Darlehens ist ebenso frei wählbar wie der Tilgungssatz und mit dem jeweiligen Kreditinstitut abzusprechen. Der Zinssatz des Forward-Darlehens berechnet sich aus den Einständen der DGZF oder den Pfandbriefeinständen zzgl. der sonst anfallenden Bereitstellungszinsen für die Vorhaltung eines Darlehens. Forward-Darlehen eignen sich somit vor allem vor vorzeitigen Prolongationen demnächst auslaufender Kredite in Niedrigzinsphasen, in denen Zinssteigerungen erwartet werden oder bereits begonnen haben.

Forward-Darlehen bereits lange vor dem Zinsbindungsende des alten Darlehens bzw. neu abzuschließen ist auf Grund der am Markt üblichen Laufzeitbegrenzungen (Forward-Periode plus Zinsbindung) selten wirtschaftlich, da der Margenaufschlag für die Forward-Periode dann i. d. R. zu hoch ist.

      

c. Annuitäten-, raten- und endfällige Darlehen

Die in Deutschland am Häufigsten in der Wohnungsfinanzierung verwandte Darlehensform ist das Annuitäten- oder Tilgungs-/Amortisationsdarlehen. Dabei wird zwischen Kreditinstitut und Darlehensnehmer ein bestimmter Zinssatz sowie eine bestimmte Tilgungsrate, bspw. anfänglich in Prozent, vereinbart. Zinssatz und Tilgungsrate ergeben zusammen die Annuität, also den jährlich vom Darlehensnehmer aufzubringenden Kapitaldienst. Diese Annuität bleibt für die Zeit der Zinsfestschreibung konstant. Da aber die Darlehensschuld mit laufender Tilgung von Jahr zu Jahr sinkt, nimmt, bei konstanter Annuität, die Tilgungsrate kontinuierlich zu und in gleichem Umfang der Zinsanteil ab. Das Darlehen wird also nicht nach 100 Jahren (ein Prozent pro Jahr), sondern, je nach Höhe des Darlehenszinses, nach etwa 25 bis 35 Jahren getilgt. Grundsätzlich gilt, je höher der Zinssatz, desto kürzer die Gesamtlaufzeit des Darlehens.

Bei Darlehen ohne Tilgung wird nur eine monatliche Rate in Höhe der Zinsen gezahlt. Die Darlehenshöhe bleibt über die Laufzeit des Darlehens konstant und wird am Ende der Laufzeit im Ganzen zurückgezahlt.

Raten- oder Abzahlungsdarlehen werden in der Wohnungsfinanzierung i. d. R. nur in Verbindung mit Förderdarlehen, z. B. KfW-Darlehen, eingesetzt. Bei dieser Darlehensform erfolgt die Tilgung in konstanten Raten, d. h. die finanzielle Gesamtbelastung aus Zins- und Tilgungszahlungen geht laufend zurück, da die Zinszahlungen wegen der kontinuierlich sinkenden Darlehenssummen abnehmen, die Tilgungsraten aber, anders als beim Annuitätendarlehen, nicht entsprechend ansteigen.

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2. Bauspardarlehen

Durch den Abschluss eines Bausparvertrages erwirbt der Bausparer nach der Leistung von Bausparbeiträgen einen Rechtsanspruch auf Gewährung eines Bauspardarlehens. Beim Bausparen erfolgt ein zeitlich gestaffelte, sehr enge Verknüpfung des Sparvorgangs mit einem Kredit- bzw. Finanzierungsprozess in Form eines unkündbaren, nachrangig abgesicherten Darlehens mit Festzinsvereinbarung. Das Bauspardarlehen ist i. d. R. ein nachrangig Hypothekarkredit, desse Beleihungsauslauf bei 80 Prozent des Beleihungswertes liegt, der in Form eines Annuitätendarlehens gewährt wird und dessen Laufzeit auf Grund des hohen Tilgungsanteils selten mehr als 12 Jahre beträgt. Die sich mit der Inanspruchnahme eines Bauspardarlehens eröffnenden Chancen und Risikopotentiale stellen sich wie folgt dar:

In der gewerblichen Wohnungwirtschaft wird diese Form der Finanzierung eher selten angewendet. Gegebenenfalls in Verbindung mit einer Geldanlage (Ansparphase) zumeist ohne Motiv der späteren Darlehensinanspruchnahme. Ein selektiver Einsatz des Bauspardarlehens ist bei kleineren Darlehensbeträgen unter folgenden Voraussetzungen denkbar. Sollte zum einen der vertraglich gesicherte Zins unter Berücksichtigung der Abschlussgebühr zum Zeitpunkt der möglichen Inanspruchnahme attraktiv zum Kapitalmarktzinsniveau sein und zum anderen kann aus dem Cashflow des Objektes bzw. des Unternehmens die Tilgung bedient werden können. Der Anteil der Bauspardarlehen zum Gesamtportfolio sollte jedoch auf Grund der hohen Tilgung (Liquiditätsbelastung) eher unbedeutend sein.

3. Förderdarlehen

In Deutschland gibt es zahlreiche Angebote von staatlicher Seite, die den Erwerb, die Erstellung und die Modernisierung von Wohneigentum fördern.

Förderdarlehen haben folgende allgemeine Merkmale:

  • Verbilligter Zinssatz (unter Kapitalmarktniveau) bis zu zinslosen Darlehen
  • Tilgung über Zeitraum 35 - 100 Jahre (i. d. R. 0,5 Prozent oder 1 Prozent p. a.)
  • Möglichkeit einer tilgungsfreien Zeit je nach Förderprogramm
  • Grundbuchliche Besicherung:
    Die Eintragung von Sicherheiten zugunsten des Förderdarlehensgebers erfolgt zumeist nachrangig hinter dem Kapitalmarktdarlehen für die geförderte Maßnahme (Investitionen). Die Eintragung kann sowohl als Grundschuld wie auch als Hypothek erfolgen.
  • Keine Übernahme von Baulasten ohne Zustimmung des Förderdarlehensgebers.

Für das Immobilienunternehmen kann durch das günstige Fremdkapital u. U. unrentable Investitionen mit Kalkulationsbasis des Kapitalmarktniveaus rentabel gestaltet werden. Damit werden Müglichkeiten der Portfolioverbesserung erschlossen. Aus der Sicht des Staates liegen die Interessen beim Einsatz von Fürderdarlehen zum einen im sozialen Wohnungsbau zur Versorgung sozial schwacher Schichten mit Wohnraum und zur Entwicklung bestimmter Wohngebiete mit sozial schwacher Struktur.

4. Schuldscheindarlehen

Neben den herkömmlichen Formen der Fremdfinanzierung wie Bankkredit und Anleihe ist in den letzten Jahrzehnten immer stärker das Schuldscheindarlehen getreten. Hierbei handelt es sich um einen langfristigen Kredit mit standardisierten Merkmalen wie einem Volumen von i. d. R. 10 - 100 Mio. Euro der mit einer besonderen Urkunde - dem Schuldschein statt eines Darlehensvertrages - unterlegt wird. Darlehensnehmer sind Wirtschaftsunternehmen mit einwandfreier Bonität sowie öffentliche Stellen.

Das Schuldscheindarlehen ist für die Wohnungswirtschaft eine mögliche Finanzierungsform, es bietet jedoch keine Vorteile gegenüber einem normalen Darlehen. Es erfordert mehr Know-how auf Seiten des Wohnungsunternehmens und führt zu höherem Bearbeitungs- und Berichtsaufwand. Der einzige Vorteil kann in der Ausschaltung der Bank als Geschäftspartner liegen, wenn es gelingt, das Schuldscheindarlehen bei anderen Geldgebern zu platzieren.

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Sonstige Formen der Fremdfinanzierung

1. Verbriefung

Verbriefung ist die Erzeugung von besicherten Wertpapieren (engl.: Asset Backed Securities (ABS) bzw. Mortgage Backed Securities (MBS)) zum Zweck der (Re-)Finanzierung von Banken und Unternehmen sowie zum Risikotransfer.

Grundsätzlich sind zwei Varianten der Verbriefung praxisüblich.

  • Die "true sale" Struktur dient dem Zweck des Risikotransfers und der Finanzierung. Sie wird sowohl von Unternehmen als auch von Banken genutzt. Im Gegenzug der Zahlung geht eine Aktivposition direkt an die Zweckgesellschaft über.
  • Die "synthetische" Struktur dient dem reinen Risikotransfer. Sie wird von Banken genutzt, die sich auf anderem Wege - bspw. über den Pfandbrief - günstiger finanzieren und die Verbriefung ausschließlich nutzen, um eine Entlastung des regulatorischen Eigenkapitals zu erreichen.

Verbriefungstransaktionen erfordern auf Grund der hohen Transaktionskosten große Volumina. Im Allgemeinen wird von einem Mindestvolumen von 200 Mio. Euro ausgegangen.

Mehr Informationen zu diesem Thema finden Sie hier.

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2. Immobilien-Leasing

Immobilien-Leasing heißt die langfristige Nutzungsüberlassung durch den Leasinggeber, i. d. R. eine Besitz- bzw. Objektgesellschaft, im Rahmen eines Leasingvertrages an den Leasingnehmer gegen periodische Zahlung von Leasing-Raten.

Die Kalkulation der Leasingrate erfolgt auf Basis der Selbstkosten des Leasinggebers und umfasst Zins- und Tilgungsleistungen sowie Verwaltungskosten, Gewinn- und Risikozuschläge (Marge des Leasinggebers). Je nach Interessenlage des Leasingnehmers kann der Verlauf der Leasingraten linear oder in angemessenem Umfang progressiv (im Zeitverlauf steigende Leasingraten) gestaltet werden.

Rechtlich kann der Leasingvertrag Elemente des Miet- oder Pachtvertrages, Ratenkauf- und Geschäftsbesorgungsvertrages, des Nutzungsrechts sowie des Mietkaufs enthalten. Das Immobilienleasing ist im Immobilien-Leasingerlass geregelt. Der Immobilien-Leasing-Erlass regelt unter anderem die Gebäude-Zurechnung auf die Leasingvertragspartner, die entscheidend für die wirtschaftliche und steuerrechtliche Situation sind. Auf Grund des verhältnismäßig hohen, aus Ankauf und Vermietung der Immobilie hervorgehenden Aufwandes der Objektgesellschaft sind Engagements unter 5 Mio. Euro sowohl für den Leasingnehmer als auch für den Leasinggeber i. d. R. nicht rentabel. Im Rahmen des Immobilien-Leasings gibt es drei Vertragsvarianten:

In der Praxis wird zwischen Teil- und Vollamortisationsleasing unterschieden. Teilamortisationsverträge erbringen während der Grundmietzeit keine vollständige Amortisation der gesamten Auszahlungen des Leasinggebers. Nach Vertragsende verbleibt ein Restwert. Bei der klassischen Form der Vollamortisation wird der Leasinggegenstand innerhalb der vereinbarten Vertragslaufzeit zur Gänze amortisiert. Dies bedeutet, dass die Leasing-Raten so kalkuliert und vereinbart werden, dass der Leasinggeber am Ende der Vertragslaufzeit alle Kosten und Gewinnansprüche zurückerhalten hat. In der Praxis kommt diese Leasingform äußerst selten zur Anwendung. Abgewandelte Formen sind Verträge mit und ohne Kauf- bzw. Mietverlängerungsoption.

3. Sale-and-lease-back-Verfahren

Eine Sonderform des Immobilienleasings stellen die Sale-and-lease-back-Verfahren dar.

Das Objekt befindet sich im Eigentum des späteren Leasingnehmers. Er verkauft das Objekt an eine Leasinggesellschaft, mietet es langfristig an und kauft es bei Vertragsende zum vertraglich festgelegten Restwert zurück. Bei der Transaktion (Verkauf des Objektes) fließt dem Leasingnehmer Liquidität zu. Liegt der Veräußerungspreis über dem Buchwert, wird ein Gewinn erzielt. In den Folgejahren des Leasingvertrages werden dann anstelle der Abschreibung die Leasingraten in der Erfolgsrechnung des Leasingnehmers berücksichtigt.

Ziele des Leasingnehmers bei dieser Sonderform des Immobilien-Leasings sind:

  • Das Wohnungsunternehmen behält den Zugriff auf die Immobilie. Damit hat es direkten Einfluss auf die Mietgestaltung, die Vermietung und die Entwicklung des Objektes durch Modernisierung. Ebenfalls kann das eigene Know-how und die Kapazitäten des Facility Management genutzt werden.
  • Obwohl das Wohnungsunternehmen das Objekt verkauft und sich damit langfristig als Eigentümer davon trennt, besteht keine Gefahr der Schaffung weiterer Marktteilnehmer (gewerbliche Vermieter) als Konkurrenz.
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4. Public Private Partnership (PPP)

PPP ist ein längerfristig angelegter Vertrag zwischen öffentlichem Auftraggeber und Privatunternehmen zur Wahrnehmung öffentlicher Aufgaben, auf Grund dessen das Unternehmen für die Gegenleistung Bau- und/oder Dienstleistungen eigenverantwortlich und unter Übernahme leistungstypischer Risiken durchführt. PPP ist dabei notifizierungspflichtig.

Als Beteiligte von PPP-Projekten kommt jeder Teil der öffentlichen Verwaltung und im Prinzip jedes private Unternehmen oder jede private Organisation in Betracht. Dauer und Intensität der Zusammenarbeit können im Einzelnen sehr stark differieren. Man unterscheidet diverse PPP-Modelle, die unterschiedliche gesellschaftsrechtliche und eigentumsrechtliche Konstruktionen aufweisen.

Beim Leasingmodell wird ein Objekt durch eine Objektgesellschaft des Leasinggebers errichtet oder erworben und an den Nutzer, z. B. die Kommune, gegen Zahlung einer Leasingrate zur Verfügung gestellt. Der Betrieb des Objektes erfolgt durch den Nutzer, der am Ende der Leasingzeit eine Kaufoption besitzt. Die Finanzierung der Maßnahme erfolgt durch die Leasinggesellschaft.

Beim Betreibermodell erbringt ein privates Unternehmen im einvernehmlichen Zusammenwirken mit der öffentlichen Hand in der Regel die Planung, den Bau, die Finanzierung und auch den Betrieb eines oder mehrerer Objekte für eine zumeist lange Laufzeit von 20 - 30 Jahren. Hierfür erhält der private Betreiber eine Entgelt von der öffentlichen Hand. Das Eigentum verbleibt dabei meist bei der öffentlichen Hand. Konzessionsmodelle sind ähnlich ausgestaltet wie die Betreibermodelle. Der Unterschied liegt darin, dass der private Betreiber das Entgelt direkt vom Nutzer und nicht von der öffentlichen Hand erhebt.

5. Genussscheine

Die Finanzierung über Genussscheine gehört zur Beteiligungsfinanzierung. Genussscheine beruhen auf einem schuldrechtlichen Vertrag, in dem der Genussrechtsemittent dem Genussrechtsinhaber als Gegenleistung für die Überlassung von Kapital oder zur Abgeltung sonstiger Ansprüche Vermögenswerte gewährt, wie sie sonst typischerweise nur im Verhältnis zu Gesellschaftern bestehen, z. B. eine Beteiligung am Gewinn und/oder am Liquiditationserlös. Genussrechte gewähren keine Mitgliedschachtsrechte. Sie können in Genussscheinen verbrieft werden, um die Verkehrsfähigkeit zu erhöhen. Genussrechte erlauben flexible, auf die individuellen Bedürfnisse der Parteien angepasste schuldvertragliche Ausgestaltungen mit variablen Ausstattungsmerkmalen.

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