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Bewirtschaftungskosten des Hausbesitzes im Deutschen Reich vor und nach dem zweiten Weltkrieg

Während die Bewirtschaftungskosten nach der Währungsreform gegenüber der Zeit vor dem Kriege ganz beträchtlich gestiegen sind, hält die gesetzliche Regelung an der seit Jahrzehnten bestehenden Miethöhe fest.

Die Mieten des Althausbesitzes stehen noch auf der Höhe von vor 20 Jahren und liegen da noch darunter, wo sie in der Krise der 30er Jahre abgesunken sind. Sie sind und waren nach den damals im Rahmen der gesetzlichen Miete amtlich für unbedingt notwendig erachteten Bewirtschaftungskosten, nämlich der zur Bestreitung der damaligen Steuern, Betriebs-, Instandhaltungs- und Verwaltungskosten und zur Verzinsung (nicht auch der Abschreibung und des Wagnisses) im Durchschnitt unbedingt erforderlichen Beträge, bemessen. Diese sog. gesetzliche Miete war im gesamten früheren Reichsgebiet einheitlich nach dem gleichen Hundertsatz der Friedensmiete zu erheben, und zwar ab 01.07.1926 in Höhe von 100 v.H., ab 01.04.1927 in Höhe von 110 v.H. und ab 01.10.1927 in Höhe von 120 v.H. der Friedensmiete. Dieser allgemeine Hundertsatz wurde durch die 4. NVO sogar ab 01.01.1932 noch um 10 v.H. gesenkt. Seit diesem Zeitpunkt ist es bei dem Satz von 110 v.H. der Friedensmiete geblieben. Für den Ausgleich der Mietsenkung und für die notwendige Erhöhung des Verzinsungsanteils ist die Hauszinssteuer gesenkt worden, so daß die bei der allmählich erfolgten Heraufsetzung der gesetzlichen Miete für die verschiedenen Bewirtschaftungskosten vorgesehenen Anteile in der Miete unverändert geblieben sind. Die Länder konnten Zuschläge und Umlagen neben dem Hundertsatz zulassen, um die Mehrkosten bei Überschreitung der in dem Hundertsatz abgegoltenen Beträge insbesondere durch Grundsteuer- und Gebührenerhöhungen auszugleichen. So ergab sich eine in einzelnen Ländern und auch Gemeinden etwas mehr oder weniger über dem Hundertsatz liegende gesetzliche Miete. Der Preisstop hat aber seit 1936 nicht nur die kurz vorher vorgesehene einheitliche Handhabung der Umlageregelungen in den Ländern, sondern auch diesen Ausgleich von Mehrbelastungen unterbunden. Erst mit der Anordnung Pr 72/49 ist ein solcher Ausgleich für die nach Kriegsende erfolgten Grundsteuer- und Gebührenerhöhungen wieder zugestanden. Bei einem Vergleich der Bewirtschaftungskosten vor dem Kriege und nach der Währungsreform kann daher beim Althausbesitz von den in der gesetzlichen Miete enthaltenen anteiligen Bewirtschaftungskosten ausgegangen und durch Ermittlung der eingetretenen Steigerungen unter Berücksichtigung der durch den Preisstop nicht ausgeglichenen Mehrkosten festgestellt werden, in welchem durchschnittlichen Ausmaß sich die Ertragslage nach der Währungsreform gegenüber der Zeit vor dem Kriege verschlechtert hat und demnach die Mieten erhöht werden müßten, um wenigstens jene Ertragslage wiederherzustellen. Die Mieten des Neuhausbesitzes befinden sich noch unter dem Stand, der seinerzeit bei Errichtung der Gebäude nach den damaligen tatsächlichen Kosten festgestellt und amtlich überprüft wurde, da sie sogar ab 01.01.1932 in Höhe der Zinssenkung der 4. NVO zu senken waren und in der Krise der 30er Jahre, besonders noch infolge des außerordentlichen Kündigungsrechts der gleichen NVO stark abgesunken, aber infolge Preisstop festgehalten sind. Daß diese Mieten schon durch Senkung der Zinsen für die öffentlichen Wohnungsbaudarlehen im Interesse der Mieter niedrig gehalten wurden, sei kurz erwähnt. Die Möglichkeit eines Vergleichs der Bewirtschaftungskosten vor und nach dem zweiten Weltkrieg ist hier dadurch erleichtert, daß der frühere Reichsbund der Haus- und Grundbesitzer vor dem Kriege Erhebungen über die Höhe der Bewirtschaftungskosten angestellt hat.

Althausbesitz

Anteilige Bewirtschaftungskosten
in dem allgemeinen Hundertsatz von 120 v.H. der Friedensmiete (FM)
Stand 01.01.1928

Land

a)Betriebskosten
(Instandhaltg., Verwaltung u. Verzinsg.)

b)Hauszins-
steuer

Von den Kosten zu a) entfielen auf

 

 

 

Instandhaltung

Verzinsung

Betriebskosten und Verwaltung

Preußen

72

48

23

21

28

Bayern

70

50

23

19

28

Hessen

72 ?

47 ?

23

23

26,75

Baden

84

36

24

12,5

47,5

Hamburg

73

47

26

15

32

Lübeck

78

42

30

12,5

35,5

Anhalt

73

47

20

12,5

40,5

Braunschweig

75

45

30

16

29

Thüringen

78

42

30

23

25

Bewirtschaftungskosten
nach der Aufteilung in Preußen

a..1928 bei allgemeinem Hundertsatz von 120 v.H. FM
b..1938 bei allgemeinem Hundertsatz von 110 v.H. FM
c..1938 bei Gesamtmiete von 120 v.H. = 110 v.H. allgem. Hundertsatz zuz?gl. 10 v.H. Grundsteuer-Umlage

 

a

b

c

Hauszinssteuer

48

24

20

Grundsteuer

8

12

18

Betriebskosten

13

13

11

Instandhaltung

23

22

18

Verwaltung

7

7

6

Verzinsung

21

32

27,2

 

120 v.H. FM

110 v.H. FM

100 v.H. Gesamtmiete

Von den Betriebskosten in Höhe von 21 v.H. der Friedensmiete ist die darin mit 8 v.H. enthaltene Grundsteuer getrennt aufgeführt; mit der Grundsteuerumlage von 10 v.H., zuzüglich 4 v.H. Mehr durch Grundsteuerreform 1938, ergeben sich 18 v.H. der Bruttomiete. Die Betriebskosten umfassen ohne die Grundsteuer die Kosten für Kanalisation, Müllabfuhr, Straßenreinigung, Wasser, Schornsteinreinigung, Haus- und Treppenbeleuchtung, Versicherung (Feuer-, Glas-, Wasserleitungsschäden usw.), Bürgerstein- und Straßenunterhaltung und behördlich angeordnete Maßnahmen gegen Ansteckungsgefahr.

Die vor und kurz nach Beginn des zweiten Weltkrieges in einer größeren Zahl von Gemeinden im Reichsgebiet angestellten Erhebungen des früheren Reichsbundes der Haus- und Grundbesitzer haben folgende mittlere Zahlen ergeben:

 

in v.H. der Bruttomiete

Hauszinssteuer

 

20,0

 

Grundsteuer

13,4

14,7

19,5

Betriebskosten:
Kanalisation, Müllabfuhr, Straßenreinigung

3,3

3,8

4,7

Wasser

2,7

3,2

3,5

Schornsteinreinigung

0,5

0,6

0,9

Haus- u. Treppenbeleuchtg.

0,6

1,2

 

Versicherung

0,8

1,3

1,6

Hausreinigung u. -wartung

3,0

3,75

5,1

Sonstige

 

1-2

 

Instandhaltung

15,7

19,2

20,6

Verwaltung

4,7

5,5

6,5

Aus dieser Erhebung über die tatsächlichen Ausgaben ergeben sich bei einem Vergleich auf die Bruttomiete umgerechnet Kostenanteile, die in der gesetzlichen Miete als Durchschnittsbeträge zugestanden sind, daß die Betriebskosten fast durchweg erheblich über dem zugestandenen Mietanteil liegen und daher der Anteil für die Instandhaltung nur mit einem niedrigeren Anteil als 18 v.H. zur Verfügung stand. Dieser Anteil vermindert sich weiter dadurch, daß der Verzinsungsanteil weniger als 4 v.H. des Einheitswerts ausmacht und für Wagnis und Abschreibung keine Anteile zugebilligt sind.

Durchschnittliche Steigerung der Bewirtschaftungskosten in v.H. der Bruttomiete*)

 

1938

Steigerung 1950

Versicherung

1

1

Schornsteinreinigung

0,8

0,5

Licht

0,8

0,6

übrige Betriebskosten einschl. Erhöhung 1936/45

10,5

6

Grundsteuer einschl. Erhöhung 1936/45

15

2,5

Instandhaltung

18

18

Verwaltung

5,8

1,2

 

zusammen

+ 29,8

*) Hauszinssteuer und Verzinsung sind nicht aufgeführt, da die Hauszinssteuer in Form der Zins- und Tilgungsleistungen auf die Abgeltungshypotheken(1/10 umgestelltes Recht, 9/10 Umstellungsgrundschuld) noch bis zum Jahre 1960 fortbesteht und der Zinsanteil bei dem Vergleich der Ertragslage unverändert bleiben soll. Die sich aus der Überbelegung der Häuser ergebenden Mehrkosten sind nicht berücksichtigt.

Die Wiederherstellung der Ertragslage des Althausbesitzes nach dem Stande vor dem Kriege erfordert allein zum Ausgleich der nach der Währungsreform gestiegenen Bewirtschaftungskosten eine Mieterhöhung von 30 v.H. der Bruttomiete.

Neuhausbesitz

Bewirtschaftungskosten
in v.H. der Rohmiete

 

nach der Erhebung des Reichsbundes
1936/41

Steigerung
1950

Grundsteuer

8 -9

1,7

Kanalisation, Müllabfuhr, Straßenreinigung

2,8 - 3

1,7

Schornsteinreinigung

0,4 - 0,9

0,5

Wasser

2,8 - 3

1,5

Haus- und Treppenbeleuchtung

0,6 - 1

0,4

Versicherung

0,6 - 1,2

0,9

Hausreinigung und Verwaltung

7

3,5

Instandhaltung

8 - 9

14

 

(nur laufende)

 

 

zusammen

24,2

Aus den den tatsächlichen Kosten vor dem Kriege gegenübergestellten durchschnittlichen Steigerungen ergibt sich beim Neuhausbesitz ein Fehlbetrag von fast 25 v.H. der Miete. Zur Wiederherstellung der Ertragslage, wie sie vor dem Kriege bestanden hat, wäre die Miete um diesen Betrag zu erhöhen.

Instandhaltungskosten

Die Instandhaltungskosten sind verhältnismäßig mehr gestiegen als die eigentlichen Baukosten. Daher ist das Statistische Amt des Bundes mit der Aufstellung eines besonderen Index für die Instandhaltungskosten beschäftigt (Oktober 1950).

Bei dem in der Althausbesitzmiete zugestandenen Anteil für Instandhaltungsarbeiten ist zu bedenken, daß damit auch der schon nach dem ersten Weltkrieg aufgestaute Reparaturbedarf etwas berücksichtigt werden sollte. Es war damals anerkannt, daß bei dem Reparaturstand der Althäuser auch mit diesem Satz nur schwer gewirtschaftet werden konnte. Es ist aber darauf hinzuweisen, dass der für die Betriebskosten zugestandene anteilige Mietbetrag schon vor dem Kriege von den tatsächlichen Ausgaben, noch erhöht durch Steigerungen, sehr erheblich überschritten wurde und der Verzinsungsanteil zu niedrig bemessen ist, so dass praktisch nur ein weit geringerer Betrag für die Instandhaltungskosten gegeben war. Bedenkt man weiter, dass nicht einmal ein Risikobetrag zugebilligt war, so wird offenbar, dass die nach der Währungsreform beträchtlich gestiegenen Kosten keine Beträge mehr für die Instandhaltung übrig lassen und so der Verfall des Hausbesitzes erschreckend fortschreitet.

Bei dem Ausgleich des Fehlbetrages in der Miete bedarf der sich aus dem jahrelangen Stau ergebende sehr hohe Reparaturstand der Alt- und Neubauten noch besonderer Berücksichtigung. Die aufgeschobenen Instandsetzungsarbeiten aus dem vergangenen Jahrzehnt, die aus kriegs- und nachkriegsbedingten Gründen nicht ausgeführt werden konnten, bereiten der Wohnungswirtschaft besonders große Sorgen, zumal mit der Währungsreform auch noch die zurückgelegten Beträge verlorengegangen sind.

Entwicklung der durchschnittlichen Grundsteuerhebesätze (Grundsteuer B im Bundesgebiet 1942/1949)

(Gemeinden mit über 10 000 Einwohner)

Land

Istaufkommen
in 1000 DM

Durchschnittliche Hebesätze
in v.H.

Erhöhung der Hebesätze

 

1942

1949

1942

1949

in %

Schleswig-Holstein

22 095

24 359

190

241

+ 26,9

Niedersachsen

59 288

61 035

195

265

+ 35,9

Nordrh.-Westfalen

256 924

222 314

203

240

+ 18,2

Hessen

63 663

50 299

235

249

+ 5,6

Württembg.-Baden

51 880

48 408

137

169

+ 23,4

Bayern

90 871

77 576

206

233

+ 13,2

Rheinland-Pfalz

24 951

22 592

178

238

+ 33,7

Baden

11 212

10 359

182

185

+ 1,7

Württembg.-Hohenz.

5 505

8 174

97

161

+ 66,0

Lindau

455

635

135

180

+ 33,3

Hamburg

59 791

38 139

226

215

- 5,0*

Bremen

17 156

12 604

157

200

+ 27,4

zusammen

673 791

576 494

195

228

+ 16,9

* Stadtkern mit hohen Hebesätzen stärker zerstört als geringbesteuerte Außenbezirke

Das Durchschnittsniveau der Hebesätze der städtischen Grundsteuern in der Bundesrepublik ist von 1942 bis 1949 von 195 auf 228 v.H. gestiegen. Diese Steigerung entspricht einer Erhöhung um 17 Prozent.

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